Mérule, humidité et responsabilité : qui doit payer les dégâts après une vente ou des travaux ?

La découverte de mérule, d’humidité importante, d’infiltrations ou de bois dégradés dans une maison soulève rapidement une question : qui est responsable des dommages et qui doit payer les travaux ?

Cette question se pose particulièrement après l’achat d’un bien immobilier, à la suite de travaux de rénovation ou lorsqu’un dégât des eaux, une infiltration ou un défaut de ventilation est découvert.

Selon les circonstances, la responsabilité peut concerner le vendeur, le propriétaire actuel, une entreprise ayant réalisé des travaux, la copropriété, un tiers ou un assureur.

Mais avant de rechercher un responsable, il faut généralement déterminer :

• quelle est l’origine exacte de l’humidité ;
• depuis quand le désordre existe ;
• si la mérule était déjà présente avant la vente ou les travaux ;
• si les désordres étaient visibles ou dissimulés ;
• quels éléments du bâtiment sont réellement dégradés ;
• et si un événement garanti par une assurance est à l’origine du problème.

Dans les dossiers complexes, l’expertise technique de la cause est donc essentielle avant de déterminer les responsabilités.

Mérule et humidité : pourquoi la responsabilité est-elle difficile à établir ?

La mérule est un champignon lignivore dont le développement est directement lié à des conditions favorables d’humidité.

Elle peut coloniser des bois situés dans des zones peu visibles : sous un plancher, derrière un doublage, dans un solivage, au niveau d’un encastrement de poutre ou dans une cave.

Une fuite, une infiltration de toiture, un défaut d’étanchéité, une mauvaise ventilation, de la condensation ou une humidité persistante peuvent ainsi exister pendant plusieurs mois avant que les conséquences deviennent visibles.

La date à laquelle le propriétaire découvre la mérule n’est donc pas nécessairement celle à laquelle la pathologie a commencé.

Pour comprendre précisément ce qui se développe dans un bâtiment, consultez également notre article consacré aux champignons du bois, à leur identification et aux méthodes de prélèvement et d’analyse.

Le vendeur est-il responsable si de la mérule est découverte après l’achat ?

La découverte de mérule après une vente immobilière ne signifie pas automatiquement que le vendeur est responsable.

La situation doit notamment être examinée au regard de la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du Code civil prévoit la garantie des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait donné un prix inférieur, s’il les avait connus.

Une infestation de mérule ou un problème important d’humidité peut donc, selon les circonstances, soulever la question d’un vice caché.

Il faut toutefois généralement établir plusieurs éléments :

• le désordre existait déjà lors de la vente ;
• il n’était pas apparent pour l’acheteur dans des conditions normales ;
• il présente une gravité suffisante ;
• il affecte réellement l’usage ou la valeur du bien.

La simple présence ponctuelle d’humidité ou d’un champignon ne suffit donc pas nécessairement à caractériser un vice caché.

Le vendeur devait-il obligatoirement connaître la présence de mérule ?

Pas nécessairement.

C’est une distinction importante dans les dossiers de vice caché.

L’article 1643 du Code civil prévoit en principe que le vendeur est tenu des vices cachés même s’il ne les connaissait pas, sauf notamment lorsqu’une clause contractuelle de non-garantie peut produire ses effets.

En revanche, la preuve que le vendeur connaissait déjà le problème peut devenir particulièrement importante lorsqu’il existe une clause limitant la garantie des vices cachés.

Il peut alors être utile de rechercher :

• d’anciens devis de traitement de la mérule ;
• des factures de travaux contre l’humidité ;
• des recherches de fuite antérieures ;
• des échanges avec des entreprises ou des assureurs ;
• d’anciennes photographies ;
• des réparations ou doublages récents ayant masqué les zones concernées ;
• des rapports de diagnostic ou d’expertise antérieurs.

L’analyse de ces documents peut contribuer à reconstituer l’historique du bâtiment.

Quels recours en cas de vice caché lié à la mérule ou à l’humidité ?

Lorsque les conditions du vice caché sont réunies, l’article 1644 du Code civil prévoit notamment que l’acquéreur peut, selon les circonstances, conserver le bien et obtenir une restitution d’une partie du prix ou demander la résolution de la vente.

Il existe toutefois des délais à respecter.

L’action résultant des vices cachés doit en principe être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice.

Lorsqu’un problème important est découvert après une acquisition, il est donc préférable de documenter rapidement la situation et de ne pas attendre plusieurs mois avant de rechercher son origine.

Existe-t-il une obligation de déclarer la mérule ?

Oui.

Lorsqu’une présence de mérule est connue dans un immeuble bâti, l’article L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une déclaration en mairie.

Cette déclaration incombe à l’occupant de l’immeuble contaminé. À défaut d’occupant, elle incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble en copropriété, elle relève du syndicat des copropriétaires.

Cette obligation de déclaration ne doit pas être confondue avec les dispositions applicables lors de la vente d’un bien situé dans une zone identifiée comme présentant un risque de mérule.

Un diagnostic mérule est-il obligatoire lors de la vente d’une maison ?

Il n’existe pas de diagnostic mérule obligatoire généralisé à toutes les ventes immobilières en France.

En revanche, lorsqu’un immeuble bâti se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral au titre du risque de mérule, une information sur la présence d’un risque de mérule doit être produite dans le cadre de la vente.

Cette obligation est prévue par l’article L.126-25 du Code de la construction et de l’habitation.

Il est donc important de distinguer :

• la déclaration d’une présence connue de mérule ;
• l’information réglementaire sur le risque dans certaines zones ;
• et une expertise technique spécifique destinée à rechercher la présence réelle de champignons dans un bâtiment.

L’acheteur peut-il être responsable après la vente ?

Une fois propriétaire, l’acquéreur devient responsable de l’entretien courant du bâtiment et des décisions prises concernant les travaux.

Si l’humidité ou le développement fongique apparaissent à la suite de modifications réalisées après l’achat, la responsabilité de l’ancien propriétaire devient évidemment beaucoup plus difficile à rechercher.

Une situation peut par exemple être aggravée par :

• la suppression ou l’obstruction d’une ventilation ;
• des travaux d’isolation mal adaptés à la configuration du bâtiment ;
• une fuite laissée sans réparation ;
• une infiltration connue mais non traitée ;
• la fermeture d’un vide sanitaire ou d’un volume auparavant ventilé ;
• le maintien prolongé de bois dans des conditions d’humidité anormales.

Il faut néanmoins rester prudent : la présence de condensation ou d’humidité après l’achat ne permet pas, à elle seule, de déterminer automatiquement qui en est responsable.

L’origine du désordre doit être recherchée techniquement.

Une entreprise de travaux peut-elle être responsable de l’apparition de mérule ou d’humidité ?

Oui, dans certaines circonstances.

Lorsqu’une pathologie apparaît après des travaux, il faut rechercher s’il existe un lien entre ces travaux et le désordre constaté.

Une mauvaise étanchéité a provoqué une infiltration

Des travaux de couverture, de façade, de menuiserie ou d’étanchéité mal exécutés peuvent permettre des entrées d’eau dans le bâtiment.

Si cette humidité entraîne ensuite le développement de champignons lignivores ou la dégradation des bois, les responsabilités de l’entreprise peuvent être examinées.

Des travaux ont modifié la ventilation du bâtiment

Une rénovation peut également modifier les équilibres hygrométriques d’un bâtiment.

Une mauvaise conception ou une mauvaise mise en œuvre de l’isolation, de la ventilation ou de certains doublages peut favoriser des phénomènes de condensation ou maintenir des matériaux dans des conditions d’humidité anormales.

Il faut cependant démontrer le lien entre les travaux réalisés et les désordres constatés.

Un traitement de la mérule a échoué

Lorsqu’une entreprise est déjà intervenue pour traiter une infestation et qu’un développement réapparaît, il faut examiner le diagnostic initial et le protocole réalisé.

Il convient notamment de vérifier :

• si la cause d’humidité avait été identifiée ;
• si elle avait été réellement supprimée ;
• si l’étendue de l’infestation avait été correctement déterminée ;
• quels bois et matériaux avaient été traités ou remplacés ;
• et quelles prestations étaient prévues au devis.

Une réapparition de champignon ne démontre pas automatiquement une faute de l’entreprise, mais elle justifie une analyse des causes de l’échec.

La garantie décennale peut-elle couvrir des désordres liés à la mérule ou à l’humidité ?

La garantie décennale peut être mobilisée lorsque les conditions légales sont réunies et que le dommage est en relation avec des travaux relevant de cette garantie.

Elle concerne notamment les désordres suffisamment graves pour compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

Une infiltration consécutive à des travaux, une dégradation importante d’un élément structurel ou certaines conséquences d’une mauvaise mise en œuvre peuvent donc, selon les circonstances, relever de la responsabilité décennale.

En revanche, la simple présence de mérule ne suffit pas à déclencher automatiquement une garantie décennale.

Il faut notamment étudier :

• la nature des travaux réalisés ;
• la date de réception ;
• l’origine du désordre ;
• sa gravité ;
• et son lien avec les travaux.

Pour approfondir ce point, consultez notre article consacré à la garantie décennale, à la mérule et aux pathologies du bois.

L’assurance dommages-ouvrage couvre-t-elle automatiquement la mérule ?

Non.

L’assurance dommages-ouvrage ne constitue pas une assurance générale contre la mérule ou l’humidité.

Elle intervient principalement dans le cadre de désordres présentant un caractère décennal lorsque les différentes conditions de mise en œuvre sont réunies.

Une infestation apparue indépendamment de travaux couverts ne devient donc pas automatiquement un sinistre dommages-ouvrage.

L’assurance habitation couvre-t-elle la mérule et les problèmes d’humidité ?

La prise en charge par une assurance habitation dépend du contrat et surtout de la cause du dommage.

La mérule, les champignons et les phénomènes d’humidité progressive ne constituent généralement pas, à eux seuls, des événements automatiquement indemnisés par une assurance multirisque habitation.

Une situation différente peut toutefois se présenter lorsqu’un événement couvert par le contrat est à l’origine de l’humidité.

C’est notamment la question qui peut se poser après :

• une fuite de canalisation ;
• un dégât des eaux provenant d’un logement voisin ;
• une infiltration relevant d’une garantie du contrat ;
• ou un autre sinistre couvert ayant entraîné une humidification importante du bâtiment.

Il faut alors distinguer :

• la cause initiale du sinistre ;
• les dommages directement causés par l’eau ;
• le développement ultérieur du champignon ;
• le traitement de la mérule ;
• et les réparations des éléments dégradés.

Le fait que la cause initiale soit couverte ne signifie pas nécessairement que l’ensemble des travaux liés à la mérule sera indemnisé.

Les conditions générales, les conditions particulières et les exclusions du contrat doivent être examinées précisément.

Qui est responsable si l’humidité provient d’un voisin ou des parties communes ?

Lorsque l’humidité trouve son origine à l’extérieur du logement concerné, la situation doit être analysée différemment.

Une fuite provenant de l’appartement supérieur, une canalisation commune défectueuse, une toiture de copropriété ou une façade présentant des infiltrations peuvent impliquer la responsabilité d’un tiers ou de la copropriété.

Dans ce cas, il faut identifier précisément :

• l’origine de l’eau ;
• la partie du bâtiment concernée ;
• la date probable du sinistre ;
• les responsabilités respectives ;
• et les contrats d’assurance susceptibles d’intervenir.

En copropriété, il est important de prévenir rapidement le syndic lorsque l’origine du désordre peut concerner une partie commune.

Comment prouver que la mérule ou l’humidité existait avant l’achat ?

Il est rarement possible de déterminer avec certitude le jour ou le mois où une infestation de mérule a commencé.

Une expertise peut néanmoins rechercher différents éléments permettant d’apprécier l’ancienneté probable des désordres :

• l’étendue de la pourriture du bois ;
• le développement du mycélium ou des cordons ;
• la présence d’une fructification ;
• l’état des maçonneries et des revêtements ;
• les traces anciennes d’humidité ;
• les réparations ou traitements déjà réalisés ;
• les photographies antérieures ;
• les factures et devis ;
• les déclarations de sinistre précédentes.

L’objectif n’est pas nécessairement de dater précisément la naissance du champignon, mais de déterminer si l’état constaté est compatible avec un désordre antérieur à la vente.

Que faire lorsqu’on découvre de la mérule après l’achat d’une maison ?

Lorsqu’un recours contre un vendeur, une entreprise ou un assureur peut être envisagé, il est préférable de ne pas commencer immédiatement par des démolitions importantes ou un traitement généralisé.

Photographier les zones concernées

Prenez des photographies générales et détaillées avant tout démontage ou nettoyage.

Photographiez également les traces d’humidité, les bois dégradés, les doublages, les éventuelles infiltrations et l’environnement immédiat du champignon.

Ne pas nettoyer immédiatement le champignon

Gratter, brûler, traiter ou appliquer différents produits avant l’expertise peut faire disparaître des indices utiles à l’identification et à la compréhension de l’infestation.

Notre article Peut-on traiter la mérule soi-même ? détaille les limites des traitements réalisés sans diagnostic préalable.

Rechercher l’origine de l’humidité

Il faut déterminer si l’eau provient notamment :

• d’une fuite ;
• d’une infiltration de toiture ;
• d’une façade ;
• d’une canalisation ;
• de remontées d’humidité ;
• d’un problème de condensation ;
• d’une ventilation insuffisante ;
• ou d’un défaut constructif.

Traiter uniquement le champignon sans supprimer la cause d’humidité conduit à une intervention incomplète.

Rassembler les documents relatifs au bâtiment

Conservez et rassemblez notamment :

• le compromis et l’acte de vente ;
• les diagnostics immobiliers ;
• les photographies prises avant l’achat ;
• les factures de rénovation ;
• les anciens devis ;
• les rapports de recherche de fuite ;
• les déclarations de sinistre ;
• les échanges avec le vendeur, le syndic ou les entreprises.

Faire expertiser avant les travaux lourds

Une expertise doit permettre de déterminer autant que possible :

• la nature du champignon ;
• l’étendue de l’infestation ;
• l’origine de l’humidité ;
• l’état des bois ;
• l’ancienneté probable des dégradations ;
• et les travaux nécessaires.

Lorsque l’identification du champignon est incertaine, des prélèvements et analyses peuvent compléter l’examen sur place.

Peut-on continuer à habiter la maison pendant un litige lié à la mérule ?

La présence de mérule n’entraîne pas automatiquement l’évacuation d’un logement.

La question dépend essentiellement de l’étendue des dégradations et de l’état des éléments structurels concernés.

Une infestation limitée derrière une plinthe n’a pas les mêmes conséquences qu’une attaque ayant fortement dégradé un plancher, un solivage ou une poutre porteuse.

Pour approfondir cette question, consultez notre article : Peut-on habiter une maison avec de la mérule ? Risques, sécurité et précautions.

Comment se protéger avant l’achat d’une maison présentant des signes d’humidité ?

Lorsque des traces d’humidité, des odeurs inhabituelles ou des bois suspects sont observés avant une acquisition, il est préférable de chercher à comprendre leur origine plutôt que de se contenter d’une observation superficielle.

Avant la vente, il peut être utile de :

• inspecter les caves, sous-sols, combles et planchers ;
• rechercher les traces anciennes d’infiltration ;
• contrôler les bois en contact avec les maçonneries ;
• demander les factures d’anciens traitements ou travaux d’humidité ;
• rechercher d’anciens dégâts des eaux ;
• faire examiner les zones suspectes avant la signature définitive.

Un mur repeint récemment ou un doublage neuf ne constitue pas nécessairement un problème. Mais lorsqu’une odeur, une humidité importante ou des bois dégradés sont également observés, des investigations complémentaires peuvent être justifiées.

Mérule, humidité et responsabilité : ce qu’il faut retenir

La découverte de mérule ou d’humidité ne permet pas, à elle seule, de désigner un responsable.

Après une vente, le vendeur peut être concerné lorsqu’un défaut caché suffisamment grave existait déjà au moment de l’acquisition.

Après des travaux, la responsabilité d’une entreprise peut être examinée lorsqu’un lien peut être établi entre son intervention et le désordre.

Un assureur peut également intervenir dans certaines situations lorsque l’humidité résulte d’un événement garanti, mais la présence de mérule n’entraîne pas automatiquement une indemnisation.

Les questions essentielles restent donc :

• d’où vient l’humidité ?
• depuis quand existe-t-elle ?
• quand la mérule a-t-elle pu se développer ?
• quels éléments du bâtiment sont dégradés ?
• quels travaux, événements ou responsabilités peuvent être à l’origine du problème ?

C’est sur cette base technique que les responsabilités juridiques et les garanties d’assurance peuvent ensuite être examinées.

Expertise de la mérule, de l’humidité et des bois dégradés

Expertise Bâti & Bois intervient sur les pathologies liées à la mérule, aux champignons lignivores, à l’humidité et aux structures bois.

L’intervention peut notamment comprendre :

• l’identification du champignon ;
• la recherche de l’origine de l’humidité ;
• l’évaluation de l’étendue de la pathologie ;
• le contrôle des bois et éléments de structure ;
• des prélèvements lorsque l’identification nécessite une analyse complémentaire ;
• la définition du protocole de traitement ;
• les travaux d’assainissement, de traitement ou de réparation nécessaires.

Expertise Bâti & Bois intervient notamment en Indre-et-Loire (37), Indre (36), Cher (18), Loir-et-Cher (41), Loiret (45), Eure-et-Loir (28), Vienne (86), Haute-Vienne (87), Allier (03) et Creuse (23).

Grâce à un interlocuteur unique, l’objectif est de comprendre la pathologie dans son ensemble : identifier ce qui se développe, déterminer pourquoi le bâtiment est humide, évaluer les conséquences sur les bois et définir les travaux réellement nécessaires.

Vous venez de découvrir de la mérule ou un problème important d’humidité après l’achat de votre maison ou après des travaux ? Avant d’engager des démolitions ou un traitement généralisé, une expertise permet de documenter l’état du bâtiment, d’identifier les causes et de définir un protocole adapté.

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